Matrícula, certidões, ITBI, terreno de marinha, laudêmio, áreas de preservação. Um checklist prático para comprar seu imóvel no litoral catarinense com segurança.
Neste artigo
Comprar um imóvel no litoral tem particularidades que não aparecem numa compra em Porto Alegre, Curitiba ou São Paulo. Proximidade do mar, áreas de preservação e terrenos da União podem gerar custos e restrições que pegam muita gente de surpresa. Preparamos um checklist para você comprar com segurança em Garopaba e em todo o litoral de Santa Catarina.
1. Matrícula atualizada do imóvel
Peça a certidão de inteiro teor da matrícula no Registro de Imóveis da comarca. Ela mostra quem é o proprietário, a área, se há hipoteca, penhora, usufruto ou outras restrições. Confira se a área construída está averbada: muitas casas de praia foram ampliadas sem regularização.
2. Certidões do vendedor
- Certidões de distribuição cível, fiscal e trabalhista (Justiça Estadual, Federal e do Trabalho).
- Certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel na prefeitura.
- Declaração de quitação de condomínio, quando houver.
- Se o vendedor for empresa, certidões da empresa e dos sócios.
3. Terreno de marinha e laudêmio
Imóveis próximos ao mar podem estar, total ou parcialmente, em terreno de marinha: a faixa de 33 metros contados a partir da linha da preamar média de 1831, que pertence à União e é administrada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Nesse caso, há:
- Laudêmio: taxa paga à União a cada venda, normalmente de 5% sobre o valor do terreno e das benfeitorias na área da União. Por costume, quem paga é o vendedor, mas isso pode ser negociado.
- Foro ou taxa de ocupação: cobrança anual, além do IPTU.
Consulte o imóvel no sistema da SPU antes de fechar negócio e deixe claro no contrato quem paga o laudêmio.
4. Regras ambientais e Plano Diretor
O litoral catarinense tem áreas de preservação permanente (APP), restingas, dunas e costões protegidos. Em Garopaba, parte do território também está na APA da Baleia Franca. Antes de comprar, principalmente terrenos, confirme na prefeitura o que o Plano Diretor permite construir (altura, taxa de ocupação, recuos) e se há restrições ambientais.
5. Custos da compra
Além do valor do imóvel, reserve recursos para:
- ITBI (imposto municipal de transmissão): a alíquota é definida por cada prefeitura. Confirme o percentual e a base de cálculo em Garopaba antes de fechar o orçamento.
- Escritura pública no tabelionato e registro no Registro de Imóveis, com valores tabelados pelo estado.
- Laudêmio, se houver terreno de marinha e se o pagamento ficar com o comprador.
- Financiamento, se for o caso: avaliação e tarifas do banco.
Como referência, muitos compradores reservam algo entre 4% e 6% do valor do imóvel para essas despesas, mas o número exato depende de cada caso.
6. Vistoria técnica
A maresia é implacável. Verifique esquadrias, ferragens, impermeabilização, umidade, telhado e sistema de esgoto (em algumas regiões, fossa e filtro). Em imóveis de alto padrão, vale contratar uma vistoria técnica.
7. Contrato bem feito
O contrato de compra e venda deve trazer prazos, forma de pagamento, quem paga cada custo, multa por desistência e condições para a escritura. Imóvel bom com contrato ruim é risco.
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Este conteúdo é informativo. Para casos específicos, consulte um advogado especializado ou o cartório de registro.
